房产纠纷中诉讼主体的确定

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一、房产纠纷中主体的确定
（一） 商品房买卖纠纷
1、 商品房买卖合同一般以买卖双方作为诉讼主体；
2、 《商品房买卖合同》中涉及担保贷款合同时诉讼主体问题：
（1） 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；
（2） 在上述情况下，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，担保权人同时起诉出卖人时，应当列为共同被告。
（3） 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
3、《商品房》买卖合同中涉及包销人的诉讼主体问题
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
（二）建设工程施工合同纠纷
在建设工程合同纠纷案件中，由于承包人受到资质等级的限制，以及建筑工程总分包和转包的关系，导致合同主体和法律关系十分复杂，也是案件的诉讼主体呈现出复杂的情形的主要原因。因此，正确确定合同纠纷的诉讼主体是处理好建设工程合同纠纷案件的关键。根据代理案件实践中的一些具体情况，笔者认为，下列几种情况我们在起诉时应提请注意。
1、借用资质证书和营业执照所签合同的主体问题。
勘察设计和建筑施工企业资质证书和营业执照是建筑行政主管部门和工商行政管理部门根据企业的技术力量、资金以及固定资产等情况对勘察设计和建筑施工企业综合考评后依法核定的经营证书，是一个建筑企业民事行为能力的主要体现之一。因此，任何借用和出借资质证书和营业执照的行为均是违法的。不具有相应资质条件的第三人借用具有相应资质条件的建筑施工企业名义与发包人签订的建设工程合同无效，因此造成质量缺陷或者其他损失的，应列不具有相应资质条件的第三人和具有相应资质条件的出借人为共同诉讼主体，并对发包人承担连带责任。
2、建设单位内部不具有法人资格的职能部门或者分支机构（例如分公司、项目部）所签的合同主体问题。
按照民法通则的规定，建设单位内部的职能部门或者分支机构不具有独立的财产，不能独立承担民事责任，因此，也就不能对外签订建设工程合同。但在实践中，不少建设工程合同是有这些职能部门签定的，加盖的也是职能部门的公章。按照《合同法》的规定，此类合同属于效力待定合同，如果得到建设单位的追认或者同意，则为有效合同，否则，则为无效合同。但从诉讼主体上看，职能部门毕竟不能是建设工程合同法律关系的主体，不能独立承担责任，因此，这类案件应当由建设单位作为当事人并承担民事责任。
3、实行总、分包的工程发生纠纷后的诉讼主体问题。
按照我国建筑法有关规定，总包企业可以将主体以外的其他分部工程分包给其他建筑企业，但须对整个建设工程的质量负责。如果分包人与发包人在合同履行过程中发生纠纷，应区别不同情形确定诉讼当事人：
（1） 分包人是总包人的下属企业，或与总包人存在隶属关系的，虽然下属企业也具有独立法人资格，但仍应以总包人作为当事人；
（2） 分包人与总包人没有隶属关系，但分包人因承建工程发生纠纷的，应以总包人为当事人，分包人为第三人参加诉讼；
（3） 发包人、总包人和分包人三方协商，由总包人将自己承包的建设项目转让给分包人的，则属于合同权利义务的转让，与总包人无关，发生纠纷，应以发包人和受让人为当事人参加诉讼。
4、因承包人转包发生纠纷后的诉讼主体问题。
《建筑法》明确禁止承包人将承包的工程转包他人。对在转包工程和非法分包的工程纠纷中，违法转包工程所签订的合同都是无效的。因此造成的工程质量缺陷应由承包人和转包人作为共同诉讼主体，向发包人承担连带责任。
5、筹建处、指挥部等临时性机构发包工程发生纠纷后的诉讼主体问题。
   由于临时性机构虽然有一定的组织形式，但没有自己独立的财产，仅是一个工程建设单位的分支机构或者只是代行建设单位的临时职责而，当建设工程竣工后，该机构随之撤销。审判实践中，对于该类纠纷主体的确定，应考虑所涉及工程的投资单位和竣工工程的最后归口单位，遵循权利义务相一致的原则，列该工程的归口单位或者组织为当事人参加诉讼；如果归口单位不明确的，可以列投资单位或者工程主管部门为当事。
6、因建设工程质量发生争议的诉讼主体问题。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定"因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼"。即总承包人、分包人和实际施工人可以作为共同被告。
7、实际施工人与转包人、分包人争议的诉讼主体问题
（1）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条"实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。"由于总承包人、分包人和实际施工人应当就建设工程质量对发包人承担连带责任，因此在程序上可以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。
（2）实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

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发布时间：2008-12-30  点击：776  <<< 回上页